继中央政治局会议之后，12月8-10日中央经济工作会议也如期召开了。这个会议主要是部署明年的经济工作，非常值得关注。在此前的新闻通稿中，“稳”字提到了25次，总基调是“稳”字当头！对于明年的经济，也是一个字“稳”，一方面定了明年经济的基调，另一方面也定了明年楼市的基调。再来看下有关房地产的表述。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。接下来房宝宝对此次会议中提及房地产的内容做相关的解读。01连续五年定调“房住不炒”，首提“探索新的发展模式”我们先来看看2020年到2015年这六年中央经济工作会议对房地产都讲了啥：（1）2020年中央经济工作会议对房地产市场的提法是：“解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”（2）2019年中央经济工作会议对房地产的提法：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。（3）2018年中央经济工作会议对房地产的提法:“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”（4）2017年的中央经济工作会议对房地产市场的提法是：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。（5）2016年的中央经济工作会议对房地产提出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展业务的专业化企业。（6）2015年底的中央经济工作会议对房地产提出：化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。可以看出，这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第五次定调“房住不炒”，这也说明房地产调控从严大方向不会发生改变。值得注意的是，在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在解读中央经济工作会议时，除重申中央经济工作会议对房地产内容的表述外，还强调了“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。中央经济工作会议还提出，将支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。12月13日央行公布的数据显示，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。个人住房贷款余额近期增加，有利于更好满足首套和改善型住房的按揭需求。可以看出，未来房地产业的发展方向应该朝着两个方向走，首先考虑基本刚需，同时要兼顾中高端住房需求。此外，对于房地产表述出现新变化，首次提出“加强预期指导、探索新的发展模式”，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。业内分析，这可能是房地产行业的新信号，相比去年的“促进房地产市场平稳健康发展”，明年楼市将更加注重“良性循环”，政策上或将有所放松。02从中央经济工作会议看明年烟台市场新动向现在，大家都知道2021年，对于烟台楼市来说，成交走势是呈波浪形变化的。开年相对放松，加上疫情好转，也没有那么多的强化调控的举措。数据提供：腾策顾问，起止时间：2021年1月1日-12月14日所以，除了在春节期间的2月份，从3月份到5月份，烟台楼市一片向好，月成交稳定在3000套以上。成交套数同比2020年、2019年分别增长了约36%和12%。然而，从年中开始，这种感觉陡然而停，原因是多方面的。1、三道红线严格执行，房贷开始收紧，涉房贷款开始收紧。2、头部房地产企业恒大、新力接连暴雷，另外一批高杠杆的明星企业相继传出资金链紧张。3、市场延续低温，房企整体拿地意愿不足，加上部分房企资金压力仍未得到缓解，烟台供地紧缩。对比2020年同期，今年上半年，烟台七区土地成交数据来看，出让地块数量减少28宗，同比下跌57.1%，成交金额减少了约79.6359亿，同比下跌60.5%。4、地方楼市政策继续打补丁，今年10月11日，烟台住建局官网发布《关于加强商品房现售管理的通知》，规范商品房现售行为，实现商品房网签备案现售全覆盖。是近十年来首次针对现房销售出台的管理办法。于是，从6月份开始，烟台楼市出现翻转，成交套数呈下降态势，8月份烟台疫情出现反复，成交套数降至最低点，最近11月中旬，楼市又开始一部分放松举措。大致，烟台楼市一年的情况就是如此。今日，国家统计局又发布了11月70城房价最新动态，烟台商品住宅销售价格环比延续下降态势，烟台新房价格环比下降0.3%，同比上涨1.3%，二手房价格环比下跌0.2%，同比上涨2.6%。近日来，从政策端来看暖风频吹，包括降准、支持合理住房需求等政策陆续出台。包括此次召开的中央经济工作会议提出，要支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。业内分析，10月以来信贷政策企稳，央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌。据房宝宝调查，目前烟台部分银行释放出房贷利率稍有下调，首套房在5.4%左右，二套房在5.8%左右，从各银行反馈来看，房贷业务可以很快办理。政策见底后，市场底部有望加快出现，预测楼市2022年上半年有望回暖。您对于明年烟台的楼市行情有什么看法，请在评论里告诉房宝宝奥！